广阳岛、洋人街、茶园……谁才是南岸最大的遗憾？

前两天，我们的一条视频在网上火了，全网曝光几十万、评论数百条。

网友义愤填膺，吐槽南岸“一把好牌打得稀烂”。作为头部区域不断被赶超，核心板块没落，重仓的新区也没能崛起，这些年南岸究竟发生了什么？

01、当年的南岸区何其风光！

南滨路、南坪商圈、洋人街、南山一棵树、会展中心……都是重庆火爆一时的地标名片。

被誉为重庆外滩的南滨路，曾是重庆的城市名片，从城市形象，到餐饮旅游，南滨路曾经游人如织，几乎所有的餐馆都爆满，江边临时搭建的露天小吃摊也都人满为患。

这里还是重庆最早的富人区，玖玺台、东原1891、阳光100喜马拉雅、长嘉汇等知名豪宅云集，业内一直流传着“一条南滨路，半部重庆豪宅史”的说法，有钱人争相购入，据说陈坤、蒋勤勤等明星都在南滨路有自己的私宅，李嘉诚更是在这里拿下了数百万方的巨量土地。

还有南坪商圈，作为传统3大核心商圈之一，曾一度和观音桥、解放碑并驾齐驱，“北天街、南万达、中都会”，辉煌无比。

洋人街就更不用说，搬迁前几年一直是重庆最火爆的游乐场，没有之一。2008年接待游客就已经破千万，2017年游客量突破3500万人次，10年间游客总量近2.5亿。

这是什么概念？

去年，重庆网红第一打卡地洪崖洞全年接待游客也才2400万左右。

如果洋人街没有搬迁，热度应该不亚于洪崖洞，这2年重庆文旅爆火这波泼天富贵南岸想必也能分一杯羹。

还有和解放碑、江北嘴并称重庆3大CBD的弹子石；主城后花园南山；西部地区最早设立的国家级经开区，等等。

地段、江山资源、历史人文、产业商业，南岸曾经都是顶流。用网友的话来说，“本该成为重庆最灿烂璀璨的一颗明珠”。

但最近10年，这颗明珠却逐渐暗淡，不复曾经的高光时刻。

2018年南岸GDP接连被江津、永川、巴南赶超，跌出了全市前10。2019年，又被合川反超，排名下滑到了第12。

这2年，璧山紧赶慢赶，跟南岸的差距越来越小，大有后来居上的架势。

跟同为传统核心区的江北相比，更触目惊心：

2015年，南岸GDP跟江北只差不到10亿，去年，却只有江北的一半左右。

抛开GDP不谈。

曾经繁华的南坪商圈日渐没落冷清，被观音桥和解放碑远远甩在了身后，2019年人流量甚至比不上万州商圈。

弹子石目前也无法跟解放碑和江北嘴相提并论。还有南岸重仓的茶园，与同时期发展、至今仍是城市形象代言的金开大道相比，几乎被人遗忘。

问题到底出在哪里？

不少人把这归咎于洋人街搬迁，归咎于南岸放弃更核心的南坪、南滨路、弹子石转而去发展茶园。

但速晨君却觉得，南岸变慢的根本原因，是发展重心一直在变。

一开始发展弹子石，为此不惜放弃了洋人街；后来又转向茶园，把区府都搬了过去；再后来又发展广阳岛……

重心不断转移。

比如广阳岛。据《中国经营报》报道，“投入百余亿元建设广阳岛，但迄今只建成一座绿植小岛，以及一个高规格会展中心和两个配套酒店”。

广阳岛建设至今一共花了多少钱，目前并没有定论。

据中国经营报称，广阳岛及其周边相关项目实际总投资为280亿元至500亿元。

这笔钱如果用在本来就属于重庆城市封面的南滨路、弹子石，把优质的产业导入，把商业、交通建好，再引进顶级名校、医院，引入高端人群，南岸的城市能级，何至于输给江渝北！

02、这不只是南岸一个区的问题。

之前有外地的大V形容重庆的规划是“天女散花”。

“一会向北，一会向东，一会向西，一会又向南，所以重庆并没有城市中心。”

向北的时候，资源、产业不断往北聚集，头部开发商也都扎根在北区，金开大道、照母山、礼嘉、中央公园、蔡家、悦来，一个又一个新兴板块被推上风口，很多市级的重大项目拔地而起，耗资巨大。

再后来，向北声势减弱，6张城市新名片被提起，东有广阳岛，西有科学城，北有智慧园，南有艺术湾，中有长嘉汇，主打一个雨露均沾。

各种规划层出不穷，颇有种你方唱罢我登场之感。

按照城市社会学理论，城市发展，必须有五大要素的平衡：产业、居住、公共资源、交通、环境，形成闭环。但重庆规划不聚力的结果就是，财力、资源分散、产业和配套也分散。在重庆房价到处一万出头还销售遇阻的时候，成都的均价已接近两万（19918元），并且销量也是重庆的3倍多。

这方面，成都有很多值得学习和借鉴的地方。

一是坚定城市发展的方向。成都1995年版总规就明确了城市“向东向南发展”的方向，2011年进一步明确了中心城区、天府新区“双核共兴”的城市发展中心，数十年一直坚持不动摇，举全市之力发展天府新区，产业高度集中，顶级资源高度集中，人口每年都在净增长，去年人口增长全市第一。从克而瑞发布的数据来看，成都的房价高点就聚集在核心区和天府新区。

二是各板块抱团发展。进行全盘规划，既能避免各个板块之间的竞争，还能优势互补，达到1+1大于2的效果。而重庆因为地形分割，“新区之间多数没有互助关系，都是从0开始。”

这在过去城市化突飞猛进时期或许没问题，但今时已经完全不同往日：

第一：人口增长变慢，甚至出现了负增长；二是经济发展过了高速增长期，整体放缓；三是城市化进程进入终点。不管是人口还是资源都无法再支撑城市外拓。

如果继续摊大饼，大概率造成配套闲置、资源浪费，开发成本和维护成本很高，效果却不明显。类似的例子太多了。

所以未来城市“收缩”是大势所趋。

人口会越来越向中心城市、向核心区域聚集。

从重庆楼市来看，这2年大家都更倾向于买城市核心的项目，这就是普通大众理性选择的结果。

重庆也应该告别过去的多中心模式，聚力发展。

重庆目前有两大城市资源最密集板块，一个是两江四岸核心区，在城市核心地段寸滩、弹子石还有大量留白地，观音桥也在进行大规模的城市更新，既有优质的自然资源，还有雄厚的产业商业商务基础；一个是从礼嘉——园博园——悦来——中央公园，城市建设和配套都已经基本成型，并且也有大量留白地。如果为这些最好的地段匹配最顶级的配套，包括且不限于名校、产业、医院，聚集度越高，能级就越高，可以真正彰显与重庆城市地位相匹配的城市价值。

重庆，是时候改变了。