我们通常将1998年后半年实施的住房政策改革，称为“第一次房改”。

在此之前，中国实施的是由单位负责资金建房再分配给职工的福利分房体制，职工根据工龄、年龄、职务等因素支付少量费用即可获得住房。这种福利只针对城市的正式职工，农村居民无法享受，只能望房兴叹。

随着城市化进程的加速，这种福利分房制度逐渐显得不再适应时代发展。首先是资金负担沉重。据统计，到1978年，全国人均居住面积不足4平方米，缺房户高达869万户。其次，随着现代化的推进，农民生活质量提升，他们对进城工作充满期望。但福利分房仅限城市居民，这一政策不仅不合时宜，还阻碍了城市化的进程，许多人为了一套房子不惜走后门、送礼，导致社会风气败坏。

经过超过20年的探索和尝试，国务院在1998年下半年发布了第23号文件《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，决定自同年下半年起停止实物住房分配，逐步推行货币化分配，这通常被称为第一次房改。

自第一次房改以来，中国进入了商品房时代，房地产市场经历了20多年的高速发展。统计数据表明：从1998年到2020年，中国城镇家庭的居住面积从不足10平方米增长到了近40平方米。城镇居民家庭的住房拥有率高达96%，平均每户拥有1.5套住房，40%的家庭拥有两套以上住房，不乏拥有多套住房的家庭。我国的城镇化率已达到65.22%。

然而，房地产市场的快速发展也带来了一系列问题，尤其是房价飙升。过去20多年，房价上涨迅速，现今一线城市房价已高达6-7万/平方米，二线城市和部分热点三线城市房价亦在4-5万/平方米，连小县城的房价也普遍超过万元。面对如此高昂的房价，大多数人表示买不起房。例如，根据诸葛找房的数据，2020年深圳的房价收入比一度达到48，北京、上海也超过30，这意味着普通人即便终身工作月收入过万，若无外部资金援助，难以承担一线城市的房价。

由于城市化阶段房价快速上涨以及国家实施的宽松货币政策，市场上除了少数真正需要购房的人外，大多数买家都是投机性炒房者。只要能够贷款购房，往往能获得高额回报。因此，房地产市场充斥着大量的“虚假需求”。这部分人手中拥有多套住房，不愿意降价销售也不出租，仅等待房价上涨。这些虚假需求导致开发商继续大量建设新房，房地产市场的不健康发展愈发严重。当前的情况是，一边是负担不起房价的刚需家庭，一边是拥有大量房产的炒房者。这也是我国人口在2022年出现负增长的一个重要原因。

独立经济学家马光远坦言，应通过二次房改来消除阻碍房地产市场健康发展的各种体制障碍。

而北京大学教授徐远针对“二次房改”也提出了一些建议，得到了广泛的支持：

徐远教授的建议主要针对农民工和一部分买不起房的刚需群体，旨在促进农民工的市民化，消除城乡二元结构。

最近，“二次房改”的讨论越来越频繁。根据3月27日的第一财经报道，证监会最近发布了关于租赁住房类REITs试点的通知：

有观点认为，租赁住房REITs的推出预示着将实行租售并举的二次房改即将到来。这包括三个主要内容：1.房地产市场模式的转变。意味着将提供既可租住也可购买的住房模式，使得有能力的人可以购房，经济条件有限的人可以选择租住。

2.有助于提升生产力。过去许多年轻人因买不起房而生活受限，被迫成为房奴，这种长期的束缚严重影响了他们的创新能力和发展潜力。现在，通过提供保障性住房和廉租房，年轻人可以在城市安家立业，这对推动国家经济增长具有重大意义。

3.一旦众多的新青年和新市民从房奴变为城市的主体，他们将拥有通过投票和选择来改变自己生活的双重能力。

这表明二次房改的到来指日可待！

综合各方专家的建议，可以看出，以下三类人可能将面临不眠之夜：

1.持有多套房产的炒房客。随着大量保障性住房投放市场，持有多套房产的炒房客可能面临房产难以出租或出售的局面。对他们来说，降价销售可能是唯一的出路。

2.部分房地产开发商。二次房改无论在土地制度、房产开发还是贷款方面，对房地产企业的影响都是深远的，首先是利润空间的压缩，其次是资金面的约束，最后是随着廉租房的投放，房子越发难以销售。